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Hier haben wir für Sie Neuigkeiten und Wissenswertes rund um die Immobilie zusammengestellt.

Wir sind dabei - Verband der Immobilienverwalter Bayern e.V.

28.07.2017

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Der 1978 gegründete und damit älteste Verwalterverband Deutschlands betreut über 530 Immobilienverwalter mit mehr als 720.000 Objekten.

Die Mitglieder des Verbandes verpflichten sich zu folgendem:

  • Anerkennung der Berufsordnung des Verbandes
  • Verpflichtung zu regelmäßigen Fort- und Weiterbildungen
  • Unterhalten einer Vermögensschadensversicherung

Weiterhin profitieren die Mitglieder von einer juristischen Beratung, regelmäßigen rechtlichen Updates und tagaktuellen rechtssicheren Vorlagen.

Wir freuen uns, zu diesem starken Verband zu gehören und den Service für unsere Eigentümer weiter zu verbessern!

Weitere Infos finden Sie hier.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

09.11.2016

Schwer genug ist es derzeit, die geeignete Immobilie zu finden – das Ganze dann auch finanziell zu stemmen, ist nochmals eine Herausforderung.

 

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In Deutschland kommt noch hinzu, dass die Kauf-Nebenkosten massiv hoch sind und Käufer zusätzlich belasten. Glaubt man einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), so sind die Nebenkosten in Deutschland mehr als doppelt so hoch als z.B. in den Niederlanden und fast viermal zu hoch wie in Großbritannien.

Als kleine Beispielrechnung:
Neben dem Kaufpreis sind Notar- und Grundbucheintragung zu bezahlen. Weiterhin fällt die Grunderwerbssteuer an. Das summiert sich schnell:

Kaufpreis                                                              350.000,00 €

zzgl. Grunderwerbssteuer 3,5 %                            12.250,00 €
Notar- und Grundbuchkosten, ca. 1,5 %                  5.250,00 €
Summe Nebenkosten                                             17.500,00 €

Die Nebenkosten werden in aller Regel nicht durch Kredite finanziert. Das macht es vor allem wirtschaftlich schwächeren Familien den Kauf einer Immobilie unmöglich.

Das es auch anders geht, zeigen folgende Länder:

  • In Großbritannien gibt es einen gewissen Freibetrag und erst danach steigt die Steuer gestaffelt an
  • In den Niederlanden sind die Notarkosten vom Kaufpreis unabhängig
  • Sowohl in Großbritannien als auch in den Niederlanden sind die Kosten für die Grundbucheintragung deutlich niedriger und vor allem ebenfalls kaufpreisunabhängig
  • In den Niederlanden liegt die Grunderwerbssteuer bei lediglich 2 %.

Deutschlandweit schwankt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 % und 6,5 %. Nur Bayern und Sachsen liegen noch bei den „günstigen“ 3,5 %.

Vermieterbescheinigung – Änderung zum 01.11.2016

04.11.2016

 

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Letztes Jahr informierten wir Sie über die Änderungen im Meldegesetz zum 01.11.2015. Demnach musste der Vermieter seinen Mieter den Ein- und Auszug bestätigen, damit sich dieser beim Einwohnermeldeamt ummelden konnte. Nun hat der Gesetzgeber nur ein Jahr nach Inkrafttreten der Änderung nachgebessert.

Folgendes ändert sich nun zum 01.11.16:

  • Der Vermieter muss dem Mieter nur noch den Einzug bestätigen, nicht mehr den Auszug. Damit soll der Verwaltungsaufwand für die Vermieter reduziert werden.

  • Wenn Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch sind (z.B. wenn eine Verwaltung zwischengeschalten ist), muss zukünftig nicht mehr die Anschrift des Eigentümers genannt werden.

  • Elektronische Abgabe: Wenn die zuständige Behörde eine elektronische Übermittlung akzeptiert, kann die Bescheinigung auch so übermittelt werden – aber nur gegenüber den Behörden, nicht gegenüber den Mietern.

Wenn Sie Fragen haben, melden Sie sich gerne!

Winterzeit – Schimmelzeit?

25.10.2016

Die Winterzeit ist bei Verwaltern oft gefürchtet – beginnt doch wieder die Zeit, wo es gilt, tatsächliche Heizungsausfälle und Probleme von den Anrufen zu unterscheiden, bei denen gemeldet wird: „Die Heizung steht schon auf Stufe 3, aber es wird nicht warm!“ Im schlimmsten Fall bekommt man auf einmal Meldungen über Schimmel in Wohnungen, in denen es vorher nie Probleme gab.

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Die Ursachen können vielfältig sein und von Baumängeln über falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten bis hin zu einem versteckten Feuchtigkeitseintritt durch einen Wasserschaden reichen. Die Ursache muss gefunden werden – zunächst gilt es jedoch tatsächlich, das Nutzerverhalten zu überprüfen.

Die folgenden „Tipps und Tricks“ sollen helfen, ohne Schimmel, Feuchtigkeitsprobleme und kalte Wohnungen durch den Winter zu kommen:

  • Ausreichend Lüften
    Es mag im ersten Moment paradox klingen, aber nur wenn Sie ausreichend Lüften, haben Sie eine Chance, Ihre Wohnung warm zu bekommen. Feuchte, abgestandene Luft sorgt für ein unangenehmes Raumklima. Achten Sie darauf, die Fenster komplett zu öffnen und nicht nur auf Kipp zu stellen. Die Kippstellung sorgt nur dafür, dass die Fensterlaibung auskühlt, frische Luft bekommen Sie darüber nicht ausreichend in den Raum.

  • Schließen Sie die Zimmertüren – vor allem, wenn Sie einzelne Räume beheizen und andere nicht. Die Luftfeuchtigkeit schlägt sich dort nieder, wo es am kältesten ist – wenn Sie nun das unbeheizte Schlafzimmer über das warme Wohnzimmer „mitheizen“, ziehen Sie tatsächlich die Feuchtigkeit ins Schlafzimmer hinüber.

  • Heizen Sie permanent
    Lassen Sie die Räume und Wände erst gar nicht auskühlen. Es kostet mehr Energie, wenn die Heizung erst abends, nachdem die Familie nach Hause kommt, wieder hochgefahren wird und dann die Räume erst erhitzt werden. Achten Sie darauf, dass Sie möglichst gleichmäßig Wärme verbrauchen, dann sparen Sie nicht nur Heizkosten, sondern haben auch ein angenehmes Raumklima.

  • Heizungsanlage warten lassen
    Achten Sie darauf, dass die Heizungsanlage regelmäßig gewartet wird. Fragen Sie ggf. auch Ihren Vermieter, wann die Wartung ausgeführt wird. Nur eine Heizungsanlage, die korrekt eingestellt ist und keine Luft in den Leitungen hat, kann für kontinuierliche Wärme sorgen.

  • Achten Sie auf das „Getränkedosen-Prinzip“
    Sie kennen das Phänomen – wenn man im Sommer eine Getränkedose aus dem kalten Kühlschrank nimmt, dann beschlägt diese. Feuchtigkeit setzt sich immer an der kältesten Oberfläche ab. Wenn Sie im Winter lüften, wird Ihnen auffallen, dass die Scheiben sofort beschlagen. Als Faustregel gilt – erst wenn die Fensterscheibe nicht mehr beschlägt, hat man ausreichend gelüftet. Wenn die Fenster von innen anlaufen, bedeutet dies, dass die Luftfeuchtigkeit sich an der kältesten Stelle – den Fensterscheiben – niederschlägt. Sorgen Sie durch Lüften dafür, dass die Luftfeuchtigkeit im Raum abnimmt oder erhöhen Sie die Raumtemperatur – warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte.

  • Halten Sie Thermostatventile frei
    Achten Sie unbedingt darauf, dass vor Heizkörpern keine Vorhänge hängen oder Möbel stehen, da diese dann eventuell aufgrund von Stauwärme zu früh abschalten und gar nicht die gewünschte Heizleistung erreicht wird.

  • Reizen Sie die Heizstufen aus
    Wenn Sie feststellen, dass Stufe 2 oder 3 nicht ausreicht, dann drehen Sie die Heizung auch höher. Eine höhere Stufe bedeutet nicht zwangsläufig mehr Heizkosten. Im Gegenteil, wenn Sie den ganzen Winter in einer klammen Wohnung sitzen und die Heizung permanent auf Stufe 3 läuft, haben Sie mit Sicherheit einen höheren Verbrauch als wenn Sie ab und zu das Thermostatventil auch komplett hochstellen. Außerdem können Sie nur so prüfen, ob Ihre Heizköper gleichmäßig warm werden – wenn nicht, kann das wieder ein Zeichen für ein technisches Problem sein.

Kalte Wohnungen, Feuchtigkeit, im schlimmsten Fall sogar Schimmel – keiner möchte so wohnen. Es ist wichtig, dass man in einem solchen Fall mit dem Ausschlussverfahren arbeitet, nach Ursachen sucht und nicht „den Teufel an die Wand malt“. Oft reichen kleine Veränderungen im Nutzerverhalten, um ein anderes Wohnklima herbeizuführen und auch noch Heizkosten zu sparen.

Bitte melden Sie sich gerne, wenn Sie hierzu Fragen haben!

 

Wer einmal lügt….belastet damit auch seine Mitverkäufer

06.07.2016

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Der Bundesgerichtshof stärkt Immobilienkäufern den Rücken. In seinem Urteil vom 08.04.2016 (hier nachzulesen) hat das Gericht folgendes entschieden:

Ein Hanggrundstück mit einem Wohnhaus bebaut wurde verkauft. Verkäufer war ein Ehepaar. Die Ehefrau führte die Verhandlungen. Auf dem Grundstück befand sich eine Winkelstützmauer, um das Erdreich zu stützen. Diese wurde vom Ehemann in Eigenregie gebaut, dabei wurden nicht die für die Statik notwendigen L-Steine mit einer Höhe von 4,80 Meter verbaut, sondern lediglich mit einer Höhe von 1,80 Metern. Die Standsicherheit ist somit nicht gegeben und die Mauer muss saniert werden. Der Käufer klagte auf Schadenersatz.

Die Ehefrau wusste laut eigener Aussage nichts von diesem Mangel und berief sich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung.

Das Gericht urteilte, dass beide Verkäufer für den Schaden haften. Zwar hat die Frau den Mangel nicht arglistig verschwiegen, aber: Die Verkäufer haben im Innenverhältnis dafür zu sorgen, dass die Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer eingehalten wird.

Wenn Sie hierzu Fragen haben, melden Sie sich gerne!

Unterstützung gesucht

05.07.2016

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Nichteigentümer als Beirat – geht das?

22.06.2016

In einer WEG ist einer der Beiräte nicht Eigentümer. Gemäß § 29 Abs. 1 WEG (hier nachzulesen) dürfen zwar nur Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Sofern Nichteigentümer gewählt werden, ist der Beschluss nur anfechtbar, nicht nichtig. Wird er nicht angefochten, hat er Bestand.

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Nun stellt sich die Frage: Ist die Nichtöffentlichkeit (§ 24 Abs. 1 WEG, hier nachzulesen) einer Eigentümerversammlung verletzt, wenn dieser externe Beirat an der Versammlung teilnimmt?

Ja, urteilt jetzt das AG Idstein, Urteil v. 7.9.2015, 32 C 7/15 (hier nachzulesen). Der externe Beirat darf zwar an der Versammlung teilnehmen, jedoch nur, soweit sein spezifischer Aufgabenbereich betroffen ist (z.B. Bericht über die Jahresabrechnung). Bei allen weiterführenden Themen hat die Gemeinschaft das Recht, unter sich zu bleiben und zu diskutieren.

Beschlüsse, die in dieser öffentlichen Runde gefasst werden, sind demnach anfechtbar.

Deshalb:

Es ist absolut sinnvoll, auch nur Mitglieder einer WEG zu Verwaltungsbeiräten zu bestellen. Alles weitere erschwert die Zusammenarbeit in der WEG und birgt das Risiko von Anfechtungsklagen.

Bei Fragen, melden Sie sich gerne!

Sind Sie es auch?

15.06.2016

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Während der Europameisterschaft dreht sich abends bei vielen das Leben um den Ballsport – vor allem, wenn die deutsche Elf kickt. Auch, wenn es eine Ausnahmesituation ist, gibt es für die hartgesottenen Fans einiges zu beachten:

  • Ruhezeiten
    Die Ruhezeiten gelten auch während der EM und während der Spiele der deutschen Mannschaft. Natürlich verzeihen die Nachbarn eventuell den einen oder anderen Jauchzer leichter, wenn Deutschland ein Tor schießt, trotzdem ist die Ruhezeit ab 22:00 Uhr einzuhalten. Achten Sie darauf, Fenster und Türen möglichst geschlossen zu halten, den Fernseher auf Zimmerlautstärke zu stellen und – wenn Sie mit vielen Freunden schauen möchten – die Party eventuell in die Stammkneipe zu verlegen.

  • Grillen zum Fußball
    Die zwei großen Leidenschaften sind miteinander verbunden. Trotzdem empfehlen wir Ihnen, zu prüfen, ob und wie sie auf Ihrem Balkon und in Ihrem Garten grillen dürfen. Gibt es ein generelles Verbot in der Hausordnung oder im Mietvertrag? Darf man eventuell nur mit Elektrogrill oder Gas grillen? Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Hausverwaltung.

  • Dekoration
    Flagge zeigen gehört zum „guten Ton“ während der EM. Wichtig ist jedoch, dass diese nicht fest am Fenster, den Balkon oder der Fassade angebracht ist. Ein anbohren oder sonstiges ist in jedem Fall genehmigungspflichtig! Achten Sie weiterhin darauf, dass die Deko so stabil angebracht ist, dass sie sich nicht lösen kann, wenn Sturm aufkommt oder ein Unwetter aufzieht. Außerdem ist darauf zu achten, dass Sie nicht den Balkon oder das Fenster Ihres Nachbarn „mitbeflaggen“. Lichterketten nicht die ganze Nacht brennen lassen!

  • Gleiches Recht für alle
    Natürlich ist es genauso gestattet, die Dekoration einer anderen Nation anzubringen – der Vermieter kann nicht dem einen Mieter erlauben, was er dem anderen versagt.

Grundsätzlich gilt natürlich wie sonst auch, dass gegenseitige Rücksichtnahme leichter fällt, wenn man sich vorher mit seinem Nachbarn abstimmt. Wenn Sie ein gemeinschaftliches Fußballfest bei sich planen, kündigen Sie dies Ihren Nachbarn frühzeitig an und laden Sie eventuell gleich mit ein.

Wenn Sie Fragen haben, melden Sie sich gerne.

Kauf bricht nicht Miete?

20.05.2016

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Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist eigentlich jedem bekannt, der in irgendeiner Form mit Immobilien zu tun hat. Vereinfacht gesagt, bedeutet dieser Grundsatz, dass, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer übergeht und der Mieter seinen Vertrag wie gehabt fortführt.

Nun hat der Bundesgerichtshof jedoch entschieden, dass es auch Ausnahmen hiervon gibt. Diese ergeben sich bereits aus dem entsprechenden Paragraphen:

§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Hervorzuheben ist der Teil „wird der vermietete Wohnraum NACH der Überlassung an den Mieter…“. Das bedeutet schlicht, dass die Übergabe der Immobilie bereits erfolgt sein muss, bevor der Eigentumsübergang erfolgt. Folgendes Beispiel:

Ein Mietvertrag wird im Mai 2016 geschlossen. Mietbeginn ist der 01.09.2016. Die Wohnung wird im Juni 2016 verkauft, die Umschreibung im Grundbuch erfolgt zum 01.08.2016. Die Übergabe der Wohnung ist noch nicht erfolgt. Das bedeutet, dass der Erwerber nicht in das Mietverhältnis eintritt und dieses somit nicht zustande kommt.

Nachlesen können Sie das Urteil des Bundesgerichtshofes hier.

Geschäft mit Ferienwohnungen schadet Mietwohnungsmarkt

02.05.2016

In den Ballungszentren wie München, Berlin oder Hamburg ist es schon lange ein Thema: Die Bereitstellung von Wohnraum als Ferienwohnung, z.B. über den Anbieter Airbnb.

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Allein in den beliebten Kiezlagen Berlins werden inzwischen fast 6.000 Wohnungen über Airbnb dauerhaft als Ferienwohnungen vermietet, obwohl sie laut offiziellem Airbnb-Angebot eigentlich nur übergangsweise an Touristen untervermietet werden sollen. Auch in Hamburg, München und Köln fanden sich jeweils weit über 1.000 vergleichbare Angebote.

In beliebten Wohnlagen verschärft dies den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt weiter. Eine Vermietung an Touristen ist wesentlich lukrativer als an Dauermieter. Außerdem umgeht man als Vermieter die immer höheren Hürden für eine Vermietung: sei es, eine gültige Schönheitsreparaturregelung zu vereinbaren oder Mietnomanden zu vermeiden. Aus Vermietersicht also nachvollziehbar – aus Mietersicht aber eine Katastrophe.

Diskutiert werden sogenannte „Zweckentfremdungsverbote“ – in Berlin beispielsweise schon umgesetzt. Hier dürfen Wohnungen künftig nicht mehr ohne Genehmigung als Ferienwohnung genutzt werden. Ob sich diese Regelung bewährt, wird sich zeigen.

Interessant: In und um Weilheim finden sich bei www.airbnb.de bei einer Suche derzeit 53 Unterkünfte, die man als Tourist alleine nutzen kann.

Übrigens: Wer als Mieter seine Wohnung oder einen Teil seiner Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters an Touristen anbietet, läuft Gefahr, dass die Wohnung fristlos gekündigt wird. (LG Berlin, Beschluss v. 3.2.2015, 67 T 29/15).

Mietrechtsänderung – der Gesetzentwurf steht!

12.04.2016

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Die SPD hat den Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung vorgestellt, der nun zur Abstimmung kommt. Wir haben das Wichtigste für Sie zusammengefasst:

Wohnfläche:
Zukünftig soll für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche gelten. Die Regelung, dass eine Abweichung von max. 10 % zulässig ist, soll nicht mehr gelten.

Modernisierungsmieterhöhung:
Statt wie bisher 11 % der auf die Wohnung entfallenen Kosten sollen zukünftig nur noch 8 % der Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Weiterhin soll eine Grenze von Modernisierungskosten eingeführt werden, die eine Erhöhung von mehr als 3 € je m² innerhalb von 8 Jahren ungültig macht. Als Härtefallklausel soll eingeführt werden, dass Mieter nicht mehr als 40 % des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.

Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung:
Bei Maßnahmen von höchstens 10.000 € soll der Vermieter zukünftig einfach 50 % als Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest umlegen können. Fördermittel werden dann nicht mehr zugunsten der Mieter berechnet.

Mietspiegel:
Bisher hat sich der Mietspiegel aus den ortsüblichen Vergleichsmieten der letzten vier Jahre zusammengesetzt. Dies soll nun auf die letzten acht Jahre geändert werden.

Altersgerechter Umbau ist Modernierung:
Wenn der Vermieter das Mietobjekt altersgerechnet ausbaut, so soll dies zukünftig als Modernisierung mit allen Möglichkeiten der Mieterhöhung gelten.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug:
Wenn einem Mieter wegen Zahlungsverzug bisher fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt wurde, so konnte er die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Zahlung der Mietrückstände ausräumen. Die ordentliche Kündigung blieb jedoch bestehen. Dies soll ebenfalls geändert werden – eine Nachzahlung der Miete soll auch eine ordentliche Kündigung hinfällig machen.

 

Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang die Gesetzesänderungen beschlossen werden. Wenn Sie Fragen haben, melden Sie sich gerne!

Fehlalarm bei Rauchwarnmeldern – wer zahlt?

30.03.2016

In Bayern sind Rauchwarnmelder inzwischen gesetzlich vorgeschrieben – spätestens bis zum 31.12.2017 müssen auch alle Altbauten mit den Lebensrettern ausgestattet sein.

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Dass diese kleinen Geräte schlimmeres verhindern können, ist unbestritten – allerdings gibt es auch immer wieder Fehlalarme, die die Nachbarn, die Verwaltung und eventuell sogar die Feuerwehr in Atem halten.

Nun hat das LG Frankfurt in seinem Urteil vom 08.09.2015 (2-11 S 153/14) festgelegt, dass der Mieter bei einem Fehlalarm zahlt, sofern der Rauchwarnmelder ordnungsgemäß funktioniert.

Der Mieter verletzt seine Obhutspflicht, wenn sein Kochverhalten zu einer übermäßigen Rauch-, Dunst- oder Hitzeentwicklung führt und deswegen der Rauchwarnmelder Alarm schlägt. Er hat – entweder durch Öffnen des Fensters oder durch eine Dunstabzugshaube – für eine entsprechende Entlüftung zu sorgen.

Wenn durch das Fehlverhalten des Mieters Kosten entstehen (Einsatz der Feuerwehr usw.), so trägt diese der Mieter.

Anders verhält es sich, wenn ein Notfall vermutet wird und die Feuerwehr z.B. die Türe eintritt. Wenn es Anzeichen für einen Notfall gibt (z.B. Alarmsignal eines Rauchwarnmelders), dann trägt der Vermieter die Kosten für den Einsatz sowie den Schaden an der Wohnung. (AG Hannover, Urteil v. 20.4.2007, 537 C 17077/05). Das gilt übrigens auch, wenn der Alarm nur deswegen ertönt, weil die Batterie leer ist.

Deswegen – achten Sie darauf, die Rauchwarnmelder regelmäßig zu warten und die Batterie zu ersetzen. Ihre Mieter können mit einem einfachen Protokoll auf die Wartungspflicht hingewiesen werden – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Fragen haben.

Erlass der Grundsteuer bei Mietausfall

15.03.2016

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Hatten Sie im Jahr 2015 unverschuldet einen Mietausfall von mehr als 50 % des normalen Rohertrages Ihrer Immobilie? Dann können Sie eine Reduzierung der Grundsteuer beantragen. Bei mehr als 50 % Mietausfall wird die Grundsteuer um 25 % reduziert. Wenn Sie überhaupt keine Mieteinnahmen hatten, ist eine Reduzierung bis zu 50 % möglich.

Voraussetzung hierfür ist folgendes:

  • Der Mietausfall wurde nicht durch Sie verschuldet, sondern kam z.B. Zustande durch einen Wasserschaden, eine Nichtzahlung des Mieters, oder z.B. durch schlichte Nichtvermietbarkeit durch ein Überangebot auf dem Mietmarkt
  • Sie haben sich im Rahmen der Möglichkeiten bemüht, den Mietausfall zu verhindern: Durch Renovierung, eine angemessene Miethöhe, durch die Beauftragung eines Maklers oder durch das Einleiten einer Räumungsklage usw. Diese Bemühungen müssen auch nachgewiesen werden.

Den Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen Sie formlos bei der zuständigen Gemeinde. Für das Jahr 2015 endet die Frist am 31.03.16. Geben Sie an, wieviel Jahreskaltmiete unter normalen Umständen zu erzielen gewesen wäre und wieviel Sie nachweislich nur erzielen konnten. Legen Sie Belege bei, die Ihre Bemühungen nachweisen.

Haben Sie hierzu Fragen? Wir helfen Ihnen gerne weiter! Hier können Sie ebenfalls noch einmal nachlesen.

Wohnungsmangel in Deutschland

25.02.2016

Die Nachfrage nach Wohnraum ist derzeit riesengroß – und beschert der Baubranche deutschlandweit einen Aufschwung.

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Trotzdem reichen die erwarteten Neubauten nicht aus. Es wird damit gerechnet, dass 400.000 Wohnungen in 2016 benötigt werden. Die Bundesvereinigung Bauwirtschaft rechnet jedoch nur mit Bauanträgen für 300.000 Wohnungen. Es fehlt vor allem an baureifem und kostengünstigem Bauland, auch langwierige Genehmigungsverfahren erschweren den Neubau.

Auch die kommunalen bayerischen Bauunternehmen reagieren auf diese Entwicklung, wie eine Umfrage des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen e.V. unter seinen Mitgliedern ergab. 96 % der Unternehmen planen Erhöhungen der Neubauinvestitionen Jede zweite Wohnungsbaugenossenschaft plant ebenfalls Neubauprojekte.

Auch in Weilheim herrscht Wohnungsmangel. Drei Neubaugebiete (am Gögerl, am Prälatenweg und am Hardtfeld 2) sind in Planung. Die Planungen werden unter anderem verzögert durch nachbarschaftliche Einwände, Planung der Verkehrsführung, Unstimmigkeiten unter den Eigentümern und viele Details, die beachtet werden müssen. Doch auch wenn die Planungen abgeschlossen sind, bleibt abzuwarten, wie viele dringend benötigte Wohnungen entstehen. Es bleibt spannend.

Unser Tipp, wenn Sie auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind: Lassen Sie sich unverbindlich in unserer Kartei vormerken. Unseren Kunden bieten wir neue Objekte immer zuerst an.

 

Mieter darf Instandsetzung nicht verweigern

03.02.2016

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Ein Vermieter hat das Recht, erforderliche Instandhaltungsarbeiten in seinem Mietobjekt durchzuführen. Ein Mieter muss dies dulden und möglich machen. Andernfalls ist der Vermieter im schlimmsten Fall sogar berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Folgendes muss jedoch im Vorfeld geprüft werden:

  • Um welche Arbeiten geht es genau?
  • Welche Beeinträchtigungen ergeben sich für den Mieter durch die Arbeiten?
  • Wie dringlich sind die Arbeiten?
  • Welche Schäden (wirtschaftlich wie substanziell) ergeben sich für den Vermieter bei Nichtdurchführung der Arbeiten?

Sofern der Mieter die Durchführung der Arbeiten ablehnt, kann der Vermieter fristlos kündigen und im Rahmen einer Räumungsklage die o.g. Punkte klären lassen, ohne zunächst eine Duldungsklage zu führen (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13).

Übrigens:

Mieter müssen Arbeiten im Mietobjekt tagsüber dulden – auch wenn sie berufstätig sind! Sogenannte „Bagatellarbeiten“, also Arbeiten, die relativ kurz dauern und keinen größeren Umfang haben, fallen unter diese Regelung. Zwar muss der Vermieter Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen, der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass Arbeiten z.B. immer erst nach 18 Uhr ausgeführt werden. Es muss auch nach Alternativen (z.B. Vertretung durch eine Vertrauensperson) gesucht werden. Mindestanforderung hieran ist, dass die Arbeiten mindestens 2 Wochen vorher schriftlich angekündigt wurden.

Endlich kommt er – der Sachkundenachweis für Makler und Verwalter

12.01.2016

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 Seriösen Maklern und Verwaltern war es schon immer ein Dorn im Auge, dass für die Ausübung des Berufs kein Sachkundenachweis erbracht werden muss. Bisher genügt hierfür eine Gewerbeerlaubnis gem. § 34c der Gewerbeordnung, die man erhält, wenn man in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens verurteilt wurde oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen eröffnet wurde.

Dies genügt als Qualifikation auf keinen Fall. Auch die Politik hat dies in der Zwischenzeit eingesehen und nun – endlich – die Einführung eines Sachkundenachweises angestoßen.

Was ändert sich hierdurch, und wann?

  • Auch Wohnungseigentumsverwalter benötigen nun eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c – wenn diese nicht vorliegt, wird eine Ordnungswidrigkeit begangen
  • Pflicht zum Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung
  • „Alte-Hasen-Regelung“: Diese trifft auf Makler und Verwalter zu, die in den letzten sechs Jahren vor Inkrafttreten des Gesetzes ununterbrochen und selbstständig als Immobilienmakler tätig waren. Darüber ist auch ein entsprechender Nachweis zu erbringen.
  • Art und Umfang des Sachkundenachweis sind noch nicht bekannt – es wird der Nachweis über die „notwendige Sachkunde über rechtliche und fachliche Grundlagen“ gefordert.
  • Ebenso neu ist die geforderte Mitarbeiterqualifikation. Mitarbeiter, die aktiv in der der Vermittlung bzw. Verwaltung mitwirken, müssen hinsichtlich ihrer Qualifikation und Zuverlässigkeit geprüft werden. Dies gilt jedoch nicht für Mitarbeiter, die rein administrativ tätig sind.
  • Die Neuregelung wird frühestens ab dem Herbst 2016 greifen – ein genaues Datum ist noch nicht bekannt.

Für uns bedeutet der kommende Sachkundenachweis, dass „schwarze Schafe“ ohne entsprechende Qualifikation aus dem Makler- und Verwaltergeschäft ausgemustert werden. Das Immobiliengeschäft mit seinem vermeintlich „schnellem Geld“ verleitet immer wieder dazu, das ohne entsprechende Qualifikation gearbeitet wird. Dies ist zum Nachteil unserer Kunden, die nicht ausreichend oder gar falsch beraten werden und schadet dem Ruf einer gesamten Branche, die weitgehend aus qualifizierten, engagierten Kollegen besteht.

Aufgaben eines Verwaltungsbeirats

21.11.2015

 

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Grundsätzlich steht es der Eigentümergemeinschaft frei, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass ein Verwaltungsbeirat wichtig ist.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht folgende Aufgaben für einen Verwaltungsbeirat vor:

  • den Wirtschaftsplan, die Abrechnung, die Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge zu prüfen
  • den Wohnungseigentümern zu empfehlen, die Abrechnung des Verwalters nicht oder doch zu genehmigen
  • den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen
  • sich an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen
  • die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, wenn kein Verwalter vorhanden ist oder
    dieser die Einberufung verweigert
  • das Versammlungsprotokoll zu unterzeichnen

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert leider nicht, was der Verwaltungsbeirat im Rahmen der „Unterstützung des Verwalters“ zu tun hat. In der Praxis können das z.B. sein:

  • frühzeitige Meldung von Schäden am Gemeinschaftseigentum
  • Begleitung bei der Einholung von Angeboten
  • Vorbereitung der Eigentümerversammlung durch Beteiligung an der Tagesordnung
  • Vermittlung zwischen Eigentümern und Verwaltern

Der Verwaltungsbeirat ist kein „Aufsichtsrat“ – das letzte Wort hat immer die Gemeinschaft der Eigentümer in der Eigentümerversammlung. Ebenso wenig ist der Verwaltungsbeirat eine Art „Hausmeister“ oder „Daueransprechpartner“ der Bewohner eines Hauses – bei Mängeln ist immer die Verwaltung zu informieren, die dann Kontakt mit den Verwaltungsbeiräten sucht, sofern dies notwendig ist.

In jedem Fall ist das Amt des Verwaltungsbeirats eine verantwortungsvolle, wichtige Aufgabe, die dem Werterhalt des Verwaltungsobjekts dient.

 

Falsche Angaben in der Selbstauskunft berechtigen zu einer fristlosen Kündigung!

18.11.2015

 

Vor Anmietung eines Objekts wird in der Regel vom Mieter die Abgabe einer Selbstauskunft gefordert, in der er Angaben zu seinem Einkommen, seinem Vermögensstand und zu eventuell laufenden Vollstreckungen macht.

Sofern hier „geschummelt“ wird, um eine bessere Bonität vorzutäuschen, und der Vermieter dies herausfindet, berechtigt dies den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, weil das Vertrauensverhältnis nachhaltig erschüttert ist.

Das urteilte das AG München in seinem Urteil vom 30.06.2015.

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Übrigens: Nicht alles darf vom Vermieter in der Selbstauskunft gefragt werden!

Nicht zulässig sind folgende Fragen:

  • Fragen zur sexuellen Orientierung
  • Fragen zur Religionszugehörigkeit
  • Fragen zu Krankheiten
  • Fragen zum Musikgeschmack
  • Zugehörigkeit zu Parteien, Vereinen

Nicht zulässige Fragen können auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden, ohne dass dem Mieter hieraus Folgen drohen.

Wenn Sie Fragen haben, sprechen Sie uns gerne an!

 

Wie gut können Sie schwimmen?

22.10.2015

 

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Es ist der Klassiker bei den Hausverwaltern – Freitag spätnachmittag, der Anruf kommt: „Wasserschaden im Verwaltungsobjekt!“

Dann müssen schnell alle notwendigen Maßnahmen in die Wege geleitet werden:

  • Schadensursache feststellen – wo kommt das Wasser her? Wie kann das Wasser abgesperrt werden?

  • Sanitärfirma oder, falls Schadensursache nicht eindeutig ist, Leckortungsfirma informieren

  • Schaden dokumentieren: Fotos machen, Notizen, evtl. Skizzen auf dem Grundriss

  • Alle betroffenen Bewohner informieren – es kann durchaus sein, dass Wohnungen auf den ersten Blick nicht betroffen sind. Wasser sucht sich jedoch seinen Weg!

  • Versicherung informieren und abklären, ob ein Sachverständiger zur Besichtigung notwendig ist

  • Schadensbegrenzung betreiben – betroffene Gegenstände sichern, Trocknungsmaßnahmen einleiten

Für alle diese Schritte ist es sehr wichtig, dass möglichst detaillierte Kontaktinformationen der Bewohner vorliegen. Bitte beachten Sie als Bewohner folgendes:

  • Achten Sie darauf, dass Ihre Kontaktdaten bei der Hausverwaltung oder bei Nachbarn im Haus bekannt sind, so dass Sie im Notfall erreichbar sind

  • Wenn Sie verreisen, geben Sie der Hausverwaltung oder Nachbarn Bescheid, wer Zugang zu Ihrer Wohnung hat – hinterlegen Sie einen Schlüssel bei einer Vertrauensperson!

  • Sichern Sie Ihren Haushalt zusätzlich zur Haftpflichtversicherung mit einer Hausratversicherung ab. Die Gebäudeversicherung übernimmt nicht zwangsläufig alle Schäden, die an Ihrem Inventar entstehen!

  • Dokumentieren Sie die Schäden und den Zeitaufwand, der Ihnen entstanden ist, schriftlich und so genau wie möglich.

Und am Wichtigsten: Bewahren Sie Ruhe, ein Wasserschaden ist für alle Beteiligten ärgerlich und zeitaufwendig – jedoch nie vorhersehbar!

Wir kümmern uns gerne auch um unangenehme Schäden und stehen für Ihre Fragen gerne zur Verfügung.

 

Pflichtangaben bei der Immobilienvermittlung – Risiko für Privatanbieter

12.10.2015

Seit dem 01.05.2014 gilt die geänderte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Diese schreibt verschiedene Pflichtangaben bei Inseraten und Anzeigen vor, die dem Energieausweis zu entnehmen sind.

Achtung: Der Verkäufer bzw. Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Pflichtangaben korrekt und vollständig sind!
Sofern ein Makler beauftragt ist, übernimmt dieser in aller Regel die Verwantwortung.

Private, kostenlose Anzeigen oder Aushänge am „schwarzen Brett“ müssen übrigens keine Pflichtangaben enthalten.

Folgende Angaben sind verpflichtend:

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Ausweis nach dem 01.05.14 erstellt:

  • Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf)
  • Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
  • Wesentlicher Energieträger
  • Baujahr
  • Enerergieefizienzklasse

Ausweis zwischen 01.10.2007 und 30.04.2014 erstellt:

  • Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf)
  • Bei Bedarfsausweisen: Endenergiebedarf
  • Bei Verbrauchsausweisen: Energieverbrauchskennwert
  • Ist im Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten, so ist der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche zu erhöhen.
  • Wesentlicher Energieträger
  • Baujahr

Ausweis vor dem 01.10.2007 erstellt:

  • Endenergiebedarf aus der Addition der Werte der einzelnen Energieträger
  • Art der Beheizung

Wer die Pflichtangaben nicht korrekt angibt, läuft Gefahr, kostenpflichtig abgemahnt zu werden!

Gerne beraten wir Sie – rufen Sie uns einfach an.

Widerrufsrecht beim Maklerunternehmen

24.09.2015

 Sehr geehrter Kunde, Fotolia 77822826 XS

mit der Novellierung des Verbraucherrechts im Juni dieses Jahres sind auch Maklerunternehmen verpflichtet, Kunden über ihre gesetzlichen Widerrufsrechte zu informieren. Damit stärkt der Gesetzgeber die Rechte der Verbraucher. Wir stellen uns diesem Prozess, um Sie als Kunden bestmöglich zu informieren. Der Nachweis, dass der Kunde über sein Widerrufsrecht informiert wurde, obliegt dabei den Unternehmen. Wir sind bemüht diesen Prozess für Sie als Kunden so komfortabel und transparent wie möglich zu gestalten. Sie sehen, dass wir unsere Kunden nicht mit zusätzlichen Modalitäten ärgern möchten, sondern aktiv informieren.

Damit wir sofort für Sie tätig werden können, also Ihnen Unterlagen zusenden oder einen zeitnahen Besichtigungstermin vereinbaren, benötigen wir Ihre Zustimmung.

Sind Sie damit einverstanden, dass wir Ihnen die Informationen schon vor Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist zuschicken und den Maklervertrag somit ausführen? Bei vollständiger Erfüllung der Maklertätigkeit erlischt damit Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht.

Wie bisher müssen Sie natürlich nur etwas bezahlen, wenn es zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages kommt. Entscheiden Sie sich letztlich gegen das angebotene Objekt, wird natürlich auch keine Provision. 

Unerheblich ob Sie die Information nun im Internet anfordern oder persönlich bei uns abholen, wir hoffen, dass Sie mit unseren Angeboten Ihren Immobilienträumen ein Stück näher kommen:

Wenn Sie Fragen haben, melden Sie sich gerne bei uns!

Hier finden Sie das Formular zum Widerruf.

Ihr Team von Anders Wohnen

 

Ungestrichene Fenster können zu einer Ungültigkeit der Schönheitsreparaturklausel führen

18.09.2015

Einen interessanten Fall hat jetzt das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 140/15) verhandelt.

Die Mieterin einer 2-Zimmer-Wohnung hat diese unrenoviert zurückgegeben. Bei Einzug war die Wohnung an Wänden und Decken neu gestrichen worden, jedoch nicht die Fenster. Diese hatten außerdem Lackplatzer. Der Zustand der Fenster wurde auch im Übergabeprotokoll festgehalten.

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 Der Vermieter behielt nun die Kaution ein und wurde von der Mieterin auf Auszahlung verklagt. Das Gericht gab der Mieterin Recht – und zwar mit folgender Begründung:

 Fenster seien ständig im Gebrauch und werden deswegen von einem Bewohner häufiger wahrgenommen. Außerdem fallen Fenster bei einer 2-Zimmer-Wohnung mehr auf als in „weitläufigeren Immobilien“. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass eine Wohnung nicht erst dann unrenoviert sei, wenn diese abgenutzt oder abgewohnt ist, sondern bereits dann, wenn der Gesamteindruck der Wohnung einen unrenovierten Zustand vermittelt.

 Für Vermieter bedeutet das eine weitere Erschwerung bei dem Versuch, gültige Schönheitsreparaturklauseln zu vereinbaren. So genügt es nicht mehr, Wände und Decken zu streichen – es muss darauf geachtet werden, ob die gesamte Wohnung einen renovierten Zustand vermittelt oder nicht. Das ist gerade deshalb so schwierig, weil hier jeder seine persönlichen Ansichten hat und ein anderes Empfinden, wann "renoviert" beginnt.

Wenn Sie hierzu Fragen haben, melden Sie sich gerne!

 

Die Vermieterbescheinigung wird Pflicht!

10.09.2015

 

Ab November 2015 kommt eine neue Pflicht auf Vermieter zu – die Mitwirkung bei der An- und Abmeldung ihrer Mieter beim Einwohnermeldeamt.

Dies bedeutet, dass die Vermieter zukünftig zwingend innerhalb von zwei Wochen ab Mietbeginn/Mietende dem Einwohnermeldeamt folgendes mitteilen müssen:

  • Name und Anschrift des Vermieters
  • Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Datum (Einzug oder Auszug)
  • Anschrift der Wohnung
  • Name der meldepflichtigen Personen

Mit der Vermieterbescheinigung soll erreicht werden, dass deutlich weniger Scheinanmeldungen erfolgen. Wenn der Vermieter die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss er mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 € rechnen – und wenn eine Wohnanschrift angeboten wird, ohne dass die Person dort tatsächlich einzieht, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 € rechnen.

 

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Wenn Sie als Vermieter nicht sicher wissen, welche Personen in ihren Wohnungen wohnen, erkundigen Sie sich ab dem 01.11.15 kostenlos beim Einwohnermeldeamt. Diese müssen dort Auskunft geben. So erfahren Sie schneller, ob der Mieter eventuell unerlaubt untervermietet hat.

Wenn Sie hierzu Fragen haben, melden Sie sich gerne – wir unterstützen Sie!

Eine Vorlage zur Vermieterbescheinigung finden Sie hier.

 

Vorsicht frisch gereinigt!

03.09.2015

Die Treppenhausreinigung ist in vielen Häusern Grund für Ärger – in diesem speziellen Fall ging es jedoch nicht darum, dass nicht gereinigt wurde, sondern zu gut: Ein 72-jähriger Mieter stürzte im Kellerflur eines Mehrfamilienhauses und gab als Grund hierfür extreme Nässe an. Er klagte gegen den Eigentümer des Hauses vor dem Oberlandgericht Düsseldorf (Beschluss vom 07.11.2014 - 24 U 155/14).

 

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Das Gericht hat gegen den Mieter geurteilt:

Zwar gibt es eine Verkehrssicherungspflicht. Diese endet jedoch dort, wo eine Gefahr vorhanden ist, die der Benutzer mit eigener Vorsicht abwenden kann.

  • In einem Treppenhaus ist damit zu rechnen, dass der Boden feucht ist – sei es durch andere Nutzer, sei es durch Reinigungsarbeiten.
  • Ein Trockenwischen des Treppenhausbodens ist nicht notwendig
  • Wenn es sich jedoch um Gefahren handelt, mit denen nicht gerechnet werden kann (z.B. Linoleumglätte durch Bohnern), dann greift die Verkehrssicherungspflicht

 

Vollmacht in der Eigentümerversammlung

27.08.2015

Die Teilnahme an der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung ist nicht immer jeden Eigentümer möglich. Damit die Versammlung beschlussfähig ist, müssen jedoch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sein (siehe auch § 25 Abs. 3 WEG).

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Wenn Ihnen also die Teilnahme an der Versammlung nicht möglich ist, ist es wichtig, eine Vollmacht zu erteilen. Hierbei gibt es folgendes zu beachten:

  • Das Vollmachtsformular erhalten Sie in der Regel von Ihrer Hausverwaltung

  • Überlegen Sie sich, wen Sie bevollmächtigen: Der Bevollmächtigte sollte entweder der Verwalter oder einer der Miteigentümer sein. Ein WEG-Fremder sollte in keinem Fall bevollmächtigt werden, da die Eigentümerversammlung grundsätzlich unter dem Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet.

  • Prüfen Sie, ob Sie dem Bevollmächtigten „freie Hand“ über alle Entscheidungen gewähren. Dies sollten Sie gründlich überlegen, da es gerade bei finanziell weittragenden Entscheidungen wichtig ist, dass Sie sich selbst mit der Materie auseinander gesetzt haben.

  • Wenn Sie genaue Vorstellungen von dem gewünschten Abstimmungsergebnis haben, dann sollten Sie die Vollmacht weisungsgebunden erteilen, so dass Ihr Bevollmächtigter sich bei den Abstimmungen genau an Ihre Anweisungen halten muss.

  • Sorgen Sie dafür, dass Ihr Vollmachtsexemplar in der Versammlung im Original vorliegt – sonst ist die Stimmabgabe unwirksam!


Wir helfen bei Fragen gerne weiter!

 

Meldepflicht von Messgeräten ab dem 01.01.2015

19.05.2015

 

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Seit dem 01.01.2015 gilt das neue Mess- und Eichgesetz und die neue Mess- und Eichordnung. Daraus ergeben sich für Immobilienbesitzer verschiedene Pflichten, die wir Ihnen hier zusammengefasst haben:

  • Definition von Messgeräten: Alle Geräte oder Systeme mit einer Messfunktion, die jeweils zur Verwendung im geschäftlichen oder amtlichen Verkehr oder zur Durchführung von Messungen im öffentlichen Interesse bestimmt sind. Für die Immobilienwirtschaft relevante Messgeräte sind damit Wasser- und Heizungszähler.

  • Das neue Gesetz sieht vor, dass neue oder erneuerte Messgeräte, die nach dem 01.01.2015 in Betrieb genommen werden, anzeigepflichtig sind

  • Die Anzeige beim Eichamt hat der Verwender durchzuführen

  • Verwender ist derjenige, der die rechtliche und tatsächliche Kontrolle über die Funktion des Messgeräts hat. Bei gekauften Geräten ist dies der Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft. Bei gemieteten Geräten ist der Messdienstleister der Verwender.

  • Nicht betroffen sind die Messgeräte der kommunalen Versorger für Strim, Wasser, Gas oder Fernwärme.
  • Die Anzeige kann elektronisch unter www.eichamt.de vorgenommen werden und muss 6 Wochen nach Inbetriebnahme erfolgen

  • Die relevanten Eichfristen sind:
    Kaltwasserzähler: 6 Jahre
    Warmwasserzähler: 5 Jahre
    Wärmezähler: 5 Jahre

  • Bei Verträgen mit Messdienstleistern, die für die Zukunft geschlossen werden, muss darauf geachtet werden, dass die Anzeigepflicht im Vertrag vereinbart ist. Bei Verträgen, die vor dem 31.12.2014 geschlossen wurden, besteht kein Handlungsbedarf.

Durch das neue MessEG werden dem jeweiligen Eigentümer bzw. Verwalter wieder zusätzliche Pflichten auferlegt. Kosten, die im Zusammenhang mit der Anzeigepflicht entstehen, sind gem. § 2 BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Es ist durch eine Steigerung der Betriebskosten zu rechnen, die weder Eigentümer noch Verwalter zu verantworten haben.

Haben Sie hierzu Fragen? Melden Sie sich gerne bei uns!

 

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip gelten ab 01.06.2015

30.04.2015

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Der Bundespräsident hat das Mietrechtsnovellierungsgesetz unterzeichnet. Das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse treten somit zum 01.06.15 in Kraft.

Die Mietpreisbremse soll in bestimmten Regionen gelten, die von den Landesregierungen jeweils für höchstens 5 Jahre ausgewählt werden. Vorraussetzung hierfür ist ein "angespannter Wohnungsmarkt". Sofern dies für den Landkreis Weilheim-Schongau zutrifft, darf die Miete bei Neuvermietungen nur noch um maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Da es in Weilheim und den angrenzenden Gemeinden keinen Mietspiegel gibt, wird es schwierig, dies umzusetzen. Es bleibt abzuwarten, wie die Landesregierung hier entscheidet.

Das Bestellerprinzip gilt jedoch fix ab dem 01.06.2015. Dies bedeutet, dass zukünftig der Vermieter den Makler zu bezahlen hat. Ausschlaggebend für den Zeitpunkt ist nicht der Abschluss des Mietvertrages, sondern der Zeitpunkt, an dem der Maklerauftrag geschlossen wurde.

Bitte sprechen Sie uns bei Fragen gerne direkt an.

Tierische Mitbewohner

23.04.2015

 

Ein häufiger Konfliktpunkt mit Nachbarn und Vermietern ist die Tierhaltung in Mietwohnungen.Fotolia 61037652 XS

Da diese in Deutschland durch die Gesetzgebung nicht einheitlich geregelt ist, ist die Situation, was erlaubt ist, oft unübersichtlich.

Wir möchten Ihnen die wichtigsten Fakten aufzählen:

  • Was sind sogenannte „Kleintiere“?
    Zu den Kleintieren zählen Meerschweinchen, Kaninchen, Hamster und Fische. Kleintiere dürfen in einer Mietwohnung genehmigungsfrei gehalten werden.
    Praxistipp: Denken Sie besonders bei der Fischhaltung daran, dies Ihrer Hausratversicherung als eventuelles Risiko mitzuteilen!
    Ausgenommen sind von der Kleintierregelung jedoch Frettchen (Geruchsbildung), Papageien (Lärmbelästigung) und Ratten (Ekel). Diese Tiere dürfen nicht ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden.

  • Was ist mit Katzen und Hunden?
    Katzen und Hunde zählen aufgrund ihrer Körpergröße nicht zu den Kleintieren. Allerdings darf ein Vermieter die Haltung auch nicht pauschal verbieten – vielmehr muss jeder Einzelfall individuell beurteilt werden.

  • In meinem Mietvertrag steht, dass generell keine Hunde und Katzen gehalten werden dürfen!
    Im März 2013 urteilte der Bundesgerichtshof, dass eine allgemeine Regelung im Mietvertrag, die die Katzen- und Hundehaltung verbietet, zum Nachteil des Mieters und damit ungültig sei. (BGH, VIII ZR 168/12)

  • In meinem Mietvertrag gibt es keine Regelung zur Tierhaltung!
    Wenn nichts vereinbart ist, dann darf der Vermieter auch nicht mitsprechen, wenn es um die Tierhaltung geht. Es sei denn, es gibt Probleme mit den Tieren – wenn der Hund z.B. die ganze Nacht bellt o.ä.


Grundsätzlich gilt auch hier, dass es oft zielführend ist, sich im Vorfeld über eine mögliche Tierhaltung auszutauschen und sich mit dem Vermieter zu einigen.

Für Fragen zu diesem Thema stehen wir gerne zur Verfügung!

 

Priorität liegt auf langen Mietverhältnissen und nicht auf Mieterhöhungen

13.04.2015

 

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Der Haus & Grund Deutschland (hier geht es zur Homepage) hat unter seinen Mitgliedern eine repräsentative Umfrage durchgeführt. Diese hat ergeben, dass bei 48 % der erfassten Mietverhältnisse die Miete seit Vertragsabschluss nicht erhöht wurde. Die meisten der Privatvermieter legen Wert auf langfristige Mietverhältnisse und nicht auf die maximale Rendite.

Weiter hat die Umfrage gezeigt, dass die Miete der Mietverhältnisse, die mit privaten Vermietern geführt werden, meist unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - die Abweichung ist umso stärker, je länger das Mietverhältnis andauert.

Die ist insofern interessant, als dass die privaten Vermieter mit 58 % fast zwei Drittel der Vermieter in Deutschland ausmachen.

Spannend wird es trotzdem in der Zukunft:

  • Die Urteile des Bundesgerichtshofs in den letzten Jahren zum Thema Schönheitsreparaturen machen es den Vermietern immer schwerer, gültige Regelungen zu vereinbaren. Die Kosten für die Renovierungen tragen demnach sehr oft die Vermieter – zu Lasten der zukünftigen Miethöhe.

  • Mieterschutz wird in Deutschland groß geschrieben – gut, wenn der Mieter tatsächlich geschützt werden muss. Umso schlimmer ist es jedoch, wenn Privatvermieter von sogenannten „Mietnomaden“ heimgesucht werden. Der Schaden geht hier leicht in den fünfstelligen Bereich und ruiniert so manchen Privatvermieter. Hier wäre ein besserer Schutz wünschenswert, da sich jeder Mietausfall auf die zukünftige Miethöhe auswirkt.

  • Das Bestellerprinzip tritt in Kraft. Demnach muss zukünftig der Vermieter die Provision zahlen. Es wird erwartet, dass viele Vermieter diese Ausgaben in die Miethöhe mit einfließen lassen.

Haben Sie Fragen? Wir informieren Sie gerne!

 

Und täglich grüßt der Bundesgerichtshof….

23.03.2015

 

Der Bundesgerichtshof hat sich erneut mit dem Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt. Dass die sogenannten „starren Fristen“ sowie die „Endrenovierungsklausel“ ungültig sind, ist bereits länger bekannt.

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Nun haben sich die Richter in Karlsruhe mit dem Thema „Quotenklausel“ oder auch „Abgeltungsklausel“ beschäftigt. Diese wurden bisher im Mietvertrag mit vereinbart, um den Fall zu regeln, dass der Mieter auszieht und die Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Beispiel:
„Liegen zwischen dem Einzug und den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr, zahlt der Mieter in der Regel 10 % der Renovierungskosten, länger als zwei Jahre in der Regel 20 %, länger als drei Jahre in der Regel 40 %, länger als vier Jahre in der Regel 60 %, länger als fünf Jahre in der Regel 80 %.“

Diese Regelung, bisher formularmäßig in den meisten Standardverträgen vereinbart, ist nun ungültig. Die Begründung? Es sei für den Mieter bei Abschluss des Vertrages nicht klar ersichtlich, welche Belastung auf ihn zukommt. Hier kommen Sie zur Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs.

Es wird für den Vermieter immer schwieriger, gültige Schönheitsreparaturklauseln zu vereinbaren – welche Auswirkungen dies in der Praxis hat, bleibt abzuwarten. Eine Möglichkeit beispielsweise ist, die Wohnung unrenoviert zu übergeben und diese auch so wieder zurückzunehmen.

Gerne beraten wir Sie, um im Rahmen der Möglichkeiten die beste für Sie und Ihre Immobilie zu finden!

 

Mein Balkon, meine Sache? Nicht ganz…

16.03.2015

 

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Eine spannende Klage wird seit 2013 vor dem Amtsgericht Rathenow und dem Landgericht Potsdam ausgefochten, nun hat sich der Bundesgerichtshof damit beschäftigt.

Geklagt haben Mieter einer Wohnung im 1. OG, die sich von den rauchenden Nachbarn im Erdgeschoss belästigt fühlten. Der Rauch zog nach oben und machte den Nichtrauchern den Aufenthalt auf ihrem Balkon unmöglich. Der Kläger wollte erreichen, dass seine Nachbarn nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon rauchen dürfen. Das Amtsgericht sowie das Landesgericht haben die Klage jeweils abgewiesen mit der Begründung, dass die Einschränkung des Rauchens auf dem Balkon gegen Artikel 2 Abs. 1 des Grundgesetztes (geschützte Freiheit der Lebensführung) verstößt.

Der Bundesgerichtshof sieht das anders:
Er argumentiert, dass einem Mieter grundsätzlich gegenüber jedem, der ihm in seinen Besitz durch Immissionen (Lärm, Schmutz, Tabakrauch usw.) ein Unterlassungsrecht hat. Wenn die Immissionen auf dem betroffenen Balkon ein Maß übersteigen, das nach dem „Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschens“ als wesentliche Beeinträchtigung zu werten ist, hat dieser einen „Abwehranspruch“. Dies gilt ebenso, wenn die Geruchsbelästigung zwar unwesentlich ist, aber Gefahr für die Gesundheit droht.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, es sind einige Fragen offen geblieben:

  • Wie soll sich der Vermieter verhalten, wenn Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon grundsätzlich zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung gehört, der Nachbar aber grundsätzlich auch den Anspruch auf rauchfreie Zeiten auf dem Balkon hat?
  • Wann übersteigt der Tabakgeruch ein Maß, das einen „verständigen durchschnittlichen Menschen“ stört und wie soll dies kontrolliert werden?
  • Wie kann sich ein Vermieter gegen eventuelle Mietminderungsansprüche seiner Mieter schützen, weil diese den Balkon nicht im vollen Umfang nutzen können?

Das Landgericht wird nun zunächst klären, ob der Rauch in einem Umfang aufgetreten ist, der als störend gilt oder ob Gefahr für die Gesundheit des Klägers besteht.

Wie auch immer – es bleibt spannend im Bereich Mietverwaltung und Wohnungseigentumsverwaltung!

Für Interessierte gibt es hier die Pressemitteilung des BGH zum Nachlesen.

Wir stehen natürlich für Rückfragen immer gerne zur Verfügung!

 

Was ist mein Haus wert oder was ist mein Haus MIR wert?

27.02.2015

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Die Wertermittlung und die Kaufpreisfindung ist eine der wichtigsten Aufgaben eines Maklers. Letztlich ist der Kaufpreis immer basierend auf Angebot und Nachfrage – also: „Was ist mein Haus MIR wert“. Trotzdem muss natürlich versucht werden, einen möglichst objektiven Kaufpreis zu finden.

Hierzu gibt es verschiedene Methoden, die teilweise in der Immobilienwertermittlungsverordnung nachzulesen sind:

Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird bei vermieteten Objekten angewendet und basiert auf der Trennung von Bodenwert und dem Gebäudewert. Der Gebäudewert wird berechnet, indem man die erzielbaren Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten ansetzt. Hierbei wird weiterhin der Zeitfaktor hinsichtlich der Abzinsung angesetzt. Der Bodenwert wird weiterhin nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

Das Vergleichswertverfahren
Grundlage für das Vergleichswertverfahren ist, dass Vergleichswerte in ausreichender Anzahl vorhanden sind (z.B. die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse oder Bodenrichtwerte). Für sehr individuelle Immobilien oder Liebhaberobjekte ist dieses Verfahren nicht geeignet.

Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren kommt bei eigengenutzten Immobilien zu tragen. Hier wird der Bodenwert wieder über das Vergleichswertverfahren ermittelt, der Gebäudewert jedoch über die Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Abnutzung und zustandsbedingter Wertminderungen.

Grundsätzlich werden diese Verfahren in der Regel in der Gerichtspraxis eingesetzt, wenn es um die Einwertung von Immobilien geht. Für die tägliche Maklerarbeit sind jedoch noch weitere Punkte zur Kaufpreisfindung ausschlaggebend:

  • Marktsituation – wie gefragt ist der Immobilientyp, den ich anbiete?
  • Lage und Kenntnis der Infrastruktur vor Ort – wie ruhig ist die Lage, wie gut die Infrastruktur?
  • Käufer – welcher Käufer ist für mein Objekt der richtige?
  • Vermarktungszeit – habe ich in der Kundenkartei bereits den richtigen Kunden?
  • Individueller Zustand der Immobilie – vor allem auch in Hinsicht auf die gestiegenen Anforderungen der EnEV (Energiesparverordnung)
  • Emotionale Bindung des Verkäufers an die Immobile
  • Unterscheidet sich der Angebotspreis vom tatsächlichen Kaufpreis?
  • Gibt es juristische Stolperfallen – etwa eingetragene Wegerechte auf dem Grundstück o.ä.?
  • usw.

Gerne beraten wir Sie und finden sicherlich auch den richtigen Wert für Ihre Immobilie!

Neue Telefonnummern

24.02.2015

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Liebe Kunden,

wir arbeiten weiter an unserer Erreichbarkeit für Sie. Aus diesem Grund erreichen Sie uns ab sofort unter neuen Telefonnummern:

Zentrale - Susanne Bauer: Tel. 0881/ 13 08 03 - 10
Hausverwaltung - Silvia Wiedenmann: 0881/ 13 08 03 - 11
Verkauf/Vermietung - Florian Wiedenmann: 0881/ 13 08 03 - 12
Fax Verkauf/Vermietung: 0881/ 13 08 03 - 20
Fax Hausverwaltung: 0881/ 13 08 03 - 21

Unsere E-Mail-Adressen bleiben wie gewohnt bestehen:

Verkauf/Vermietung: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
Hausverwaltung: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Wir freuen uns über Ihren Anruf!

 

Nachricht an den Hausmeister – der Spagat zwischen Leistungsanspruch und Leistungsverzeichnis

19.02.2015

Ein Hausmeister ist die gute Seele eines Hauses. Er kennt jedes Eckchen, sorgt für Sauberkeit und Ordnung, plaudert mit den Bewohnern und ist bestenfalls auch am Sonntag für Notfälle zu erreichen.

Soweit die Theorie. In der Praxis stellt es sich teilweise als schwierig heraus, den Ansprüchen der verschiedenen Parteien gerecht zu werden:

  • Sauberkeit im Haus
  • Erreichbarkeit bei Anfragen
  • Betreuung der Handwerker vor OrtFotolia 55541053 S
  • Preisstabilität und Preistransparenz
  • Durchsetzungsvermögen bei Verstößen gegen die Hausordnung
  • Technisches Verständnis, um Reparaturen bestenfalls selbst auszuführen
  • Ständiger Kontakt zur Verwaltung
  • Zuverlässigkeit
  • Ein Händchen für die Pflege und Werterhaltung der Anlage
  • usw.

Unsere Aufgabe als Hausverwaltung ist es, den für Sie passenden Hausmeister oder Hausmeisterservice auszuwählen. Weiterhin erstellen wir ein auf das Objekt angepasstes Leistungsverzeichnis, auf dessen Basis der Vertrag geschlossen wird – nur so ist ein faires, transparentes Arbeiten auf beiden Seiten möglich, da ganz klar kommuniziert ist, was erwartet wird.

Uns ist wichtig, dass die Kosten fair verhandelt sind – die Betriebskosten sollen niedrig gehalten werden, trotzdem muss sich der Service, der vom Dienstleister erwartet wird, für diesen lohnen.

Regelmäßige Telefonate mit dem Hausmeister, Objektbegehungen und Dokumentation mit Fotos gehört für uns ebenso zum Service wie die Kontrolle des Dienstleisters: Wird das Leistungsverzeichnis eingehalten? Sind die abgerechneten Leistungen ordnungsgemäß durchgeführt worden? Gibt es Beschwerden der Hausbewohner?

Nur so können wir sicherstellen, dass der Hausmeister, der unser Vertreter vor Ort ist, zur Zufriedenheit unserer Kunden arbeitet.

 

Das Bestellerprinzip bei Vermietungen – was Sie jetzt wissen müssen

12.02.2015

Das sogenannte „Bestellerprinzip“ wurde im Rahmen eines Gesetzentwurfes am 01.10.2014 vom Bundeskabinett beschlossen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass zukünftig derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt. Was bedeutet dies konkret und wie ist die jetzige Regelung?


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Die Provisionspflicht richtet sich nach § 3 des Wohnungsvermittlungsgesetztes. Demnach beträgt die Provision bei Vermietungen 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt. Bisher ist es Verhandlungssache, wer diese Provision zu zahlen hat. Dies bedeutet in der Regel, dass der Mieter, der die Wohnung anmieten möchte, die Provision bezahlt.

Der Gesetzesentwurf sieht nun vor, dass zukünftig der Eigentümer, der den Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt, die Provision zu leisten hat und die Vermietung für den Mieter provisionsfrei ist.

Klingt logisch? Folgende Punkte sieht der Gesetzentwurf jedoch nicht vor:

  • Bestellerprinzip bedeutet, wie der Name schon sagt, dass der „Besteller“ die Provision zahlt. Zukünftig sollen Vermietungen für den Mieter nur noch provisionspflichtig sein, wenn der Makler ausschließlich für diesen Mieter tätig wird. Sofern er die Mietwohnung auch nur einem anderen Kunden anbietet, verliert er seinen Provisionsanspruch. In der Praxis ist das absolut unrealistisch und nicht umzusetzen. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass zukünftig nur noch der Vermieter die Provision zu zahlen hat - was dem Grundgedanken widerspricht, dass der Auftraggeber zahlt. Denn auch der Mieter kann Auftraggeber sein.
  • Es ist unrealistisch zu erwarten, dass die Vermieter in Zukunft die Provision voll übernehmen, ohne zu versuchen, diesen Betrag in irgendeiner Form (sei es über die Miethöhe, Ablöse für Küche o.ä., Renovierungen, die nicht ausgeführt werden) wieder zu erwirtschaften
  • „Dann sollen die Vermieter doch zukünftig einfach auf Makler verzichten und selbst vermieten, wo ist das Problem?“
    Sicher gibt es Vermieter, die die notwendige Zeit und Qualifikation aufweisen, um die Vermietungen zukünftig selbst durchzuführen. Es besteht jedoch auch die Gefahr, dass, um Zeit zu sparen, die aufwändigen Besichtigungen im Schnelldurchlauf und als Massentermin durchgeführt werden, anstatt in Ruhe mit ausführlichem Exposé. Weiterhin ist das Risiko groß, in Unwissenheit ungültige Regelungen im Mietvertrag zu vereinbaren. All dies führt im Ergebnis zu einer schlechteren Betreuung der Mieter!

Was fordern die Immobilien- und Maklerverbände? Die Einführung eines „echten“ Bestellerprinzips, bei dem auch der Mieter Auftraggeber sein kann.

Es bleibt weiterhin spannend. Das Bestellerprinzip gilt frühestens ab dem 01.04.2015, wenn das parlamentarische Verfahren abgeschlossen ist – welche inhaltlichen Änderungen dann schlussendlich Gesetz werden, bleibt abzuwarten.

Übrigens – bei Verkaufsaufträgen ist die Provision weiterhin Verhandlungssache und nicht vom Gesetzgeber reguliert.

Haben Sie Fragen? Bitte sprechen Sie uns gerne an!

 

Urlaubszeit!

05.08.2014

Liebe Kunden, auch für uns gilt – ab in den Urlaub! Ab Montag, den 11.08.2014 bis einschließlich Freitag, den 15.08.2014 ist unser Büro geschlossen. Ab dem 18.08.2014 sind wir gerne wieder für Sie da.

Und für die Urlaubszeit gibt es einiges zu beachten – wie mache ich mein Zuhause urlaubsfit?

  • Elektrogeräte vom Netz nehmen! Das spart Strom und verhindert bei eventuellen Blitzeinschlägen Überspannungsschäden.
  • Briefkasten leeren! Ein überfüllter Briefkasten kann Einbrecher anziehen. Bitten Sie eine Vertrauensperson, diesen regelmäßig zu leeren. Abonnements für Tageszeitungen können Sie in der Urlaubszeit aussetzen.
  • Anwesenheit vortäuschen – mit Zeitschaltuhren, die zu festgelegten Zeiten das Licht an- oder abschalten oder Rollläden herunterfahren.
  • Keine Fenster auf Kippstellung lassen! Lüftungstechnisch bringt dies sowieso nichts und erleichtert Bösewichten den Zugang.
  • Haustüre nicht nur einmal, sondern zweimal abschließen! Eventuelle „Schlüsselverstecke“ im Außenbereich unbedingt räumen – oft suchen Einbrecher dort zuerst.
  • Einen Schlüssel für den Notfall bei einer Vertrauensperson hinterlegen und dies auch kommunizieren – so muss in Ausnahmefällen (z.B. Wasserrohrbruch) die Türe nicht aufgebrochen werden.
  • Schlüssel im Urlaub sicher aufbewahren – der Mieter haftet für verlorene Schlüssel.
  • Abflüsse kontrollieren – Regenrinnen und Balkonabflüsse müssen frei sein, da diese sonst für heftige Überschwemmungen sorgen können.

Mit diesen einfachen Tipps können Sie Ihren Urlaub entspannt genießen - wie auch wir! Schönen Urlaub!

Das Team von Anders Wohnen

Das „erweiterte Wohnzimmmer“ – auch Tiefgaragenstellplatz genannt….

17.07.2014

Wer kennt es nicht – in gemeinschaftlich genutzten Tiefgaragen bei Mehrfamilienhäuser gibt es auch immer die Stellplätze, die neben dem Abstellen von Kraftfahrzeugen als Lagerfläche für Fahrräder, Altpapier, Werkzeugen usw. dienen. Abgesehen von den feuerpolizeilichen Gefahren, die sich hinter der Lagerung verstecken, stellt sich auch die Frage: Was darf oder darf überhaupt auf einem TG-Stellplatz gelagert werden?

Das Amtsgericht München hat hierzu ein Urteil (Urt. v. 21.11.2012 – 433 C 7448/12) gefällt. Demnach gilt, dass Tiefgaragenstellplätze nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu nutzen sind.
Grundsätzlich gilt der Vertragszweck: Wenn hier bereits festgehalten ist, dass der Mieter den TG-Platz als Einstellfläche für ein Kraftfahrzeug nutzen darf, gibt es keinen Handlungsspielraum.

Wichtig ist die Definition des Abstellplatzes:
Stellplätze: Unbebaute oder mit Schutzdächern versehene weder dem ruhenden noch fließenden Verkehr dienende Flächen, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt sind.

Dies gilt somit auch für die üblichen Abstellplätze in Gemeinschaftstiefgaragen. Nach Ansicht des Amtsgerichts München stellen diese eine ungeschützte Fläche dar, die nur zur Abstellung von Kraftfahrzeugen geeignet sind und für keine Art der Lagerung.

Wenn Sie Fragen zu dem Sachverhalt haben, sprechen Sie uns gerne an!

Widerrufsrecht beim Maklervertrag

10.07.2014

 

Das Widerrufsrecht ist uns allen bestens bekannt. Am meisten trifft man auf diese Regelung im Bereich des Online-Shoppings – aber auch z.B. beim Haustürgeschäft. Die Erläuterung, worum es geht, findet sich in § 355 des BGB: Der Verbraucher hat das Recht, einen bereits geschlossenen, aber noch schwebend wirksamen Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Neu ist jedoch seit dem 13.06.2014, dass das Widerrufsrecht auch für Immobilienmakler greift. Zusammengefasst bedeutet dies:

  • Der Makler muss jeden Interessenten über sein Widerrufsrecht belehren
  • Ein Maklervertrag kommt bereits zustande, wenn sich der Interessent bloß über das angebotene Objekt informieren möchte und dabei die Dienste des Maklers (Exposé, Besichtigung) in Anspruch nimmt
  • Eine Provision ist erst dann zu leisten, wenn es zum Vertragsabschluss kommt und dies auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist
  • Der Interessent hat das Recht, den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen
  • Weder Makler noch Interessent können das Widerrufsgesetzt ausschließen, da es sich um eine gesetzliche Regelung handelt
  • Der Makler kann erst dann für den Interessenten tätig werden, wenn die 14-tägige Frist abgelaufen ist – es sei denn, der Interessent verzichtet ausdrücklich auf diese Frist
  • Wenn der Makler ohne Verzicht des Interessenten bereits vor Ablauf der Frist tätig wird, verlängert sich diese von 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tage
  • Das Widerrufsrecht beim Maklervertrag gilt nur bei der Fernabnahme (per Telefon, E-Mail, Anfrage über Internetportale) – nicht, wenn der Interessent persönlich im Büro vorbeikommt

Fazit:

  • Der Makler muss zukünftig den Interessenten, der per Telefon, E-Mail oder Internet anfragt, über sein Widerrufsrecht informieren (bei Anfragen über Portale wie www.immobilienscout24.de läuft dies automatisch)
  • Der Interessent muss dem Makler bestätigen, dass er ausdrücklich wünscht, dass der Makler vor Ablauf der 14-tägigen Frist tätig wird

Bei Fragen, sprechen Sie uns gerne an. Weiterführende Informationen finden Sie außerdem hier.

 

In der Praxis selten umgesetzt – die Quotenklausel im Mietvertrag

01.07.2014

Vielen ist der Begriff Quotenklausel gar nicht bekannt, umgesetzt wird er noch viel seltener. Wir erklären kurz und knapp, was Quotenklauseln sind, wann diese gültig sind und vor allem, was sie dem Vermieter bringen:

Definition Quotenklausel (auch Abgeltungsklausel, Kostenbeteiligungsklausel oder Quotenhaftungsklausel)
Der Mieter wird verpflichtet, anteilige Renovierungskosten bei Auszug zu übernehmen, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß dem vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig ist.

Was bedeutet die Quotenklausel?
Die Quotenklausel bedeutet, dass der Vermieter einen direkten Anspruch auf Zahlung hat und richtet sich rein auf den Geldersatz. Ein Erfüllungsanspruch der Schönheitsreparaturen besteht nicht, da diese gemäß Fristenplan ja noch nicht fällig sind.

Wie setzt sich die Kostenquote in der Praxis zusammen?
Die Höhe der anzusetzenden Kosten richtet sich nach dem Zeitraum, der seit der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. seit Mietvertragsbeginn verstrichen ist. Der Mieter zahlt hier also anteilige Kosten an den nächsten turnusmäßig fälligen Schönheitsreparaturen.

Wie vereinbare ich eine gültige Quotenklausel?
Grundsätzlich gilt: Ist die Vereinbarung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen ungültig, ist auch die Quotenklausel ungültig. Weiterhin ist es nicht zulässig, feste Prozentsätze zur Bezahlung zu vereinbaren. Es ist immer der tatsächliche Zustand der Wohnung zu berücksichtigen – der Abnutzungsgrad und die Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen sind ausschlaggebend. Weiterhin darf nicht vereinbart werden, dass ein vom Vermieter einzuholender Kostenvoranschlag für die Schönheitsreparaturen verbindlich für die Ermittlung der Kosten ist. Weiterhin darf dem Mieter nicht untersagt werden, selbst Hand anzulegen und die Schönheitsreparaturen vor der Fälligkeit auszuführen, wenn das günstiger ist, als die Quoten zu zahlen.

Wichtig zu wissen:
Wenn eine Quotenklausel ungültig vereinbart wurde, führt das nicht zur Ungültigkeit einer wirksam vereinbaren Schönheitsreparaturverpflichtung.

Fragen? Sprechen Sie uns gerne an.

Wie finde ich den richtigen Makler?

20.02.2014

Um in Deutschland als Makler zu arbeiten, muss keine Fachkompetenz nachgewiesen werden. Jeder, der einen Gewerbeschein nach § 34c GewO hat, darf sich Makler nennen. Dies hat zur Folge, dass oft branchenfremde, im Bereich Immobilien nicht geschulte Personen auf den Immobilien-Zug aufspringen - ob dies zum gewünschten Vermittlungserfolg führt, sei dahingestellt.

Der IVD Süd hat in Zusammenarbeit mit dem Haus & Grund Bayern eine Checkliste entwickelt, mit der Sie einfach prüfen können, ob der Makler die Anforderungen erfüllt, um sich qualifiziert und seriös um die Vermittlung zu kümmern.

Die Checkliste können Sie hier downloaden.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen zu unserer Arbeit - rufen Sie uns einfach an!

 

"Mir ist das egal, ob Gas oder Strom teurer werden. Ich koch mit Wasser." (Joachim Panten)

17.02.2014

Dieser Aussage können unsere Mieter und Eigentümer sicher nicht zustimmen. In Zeiten steigender Kosten in nahezu allen Bereichen ist es umso wichtiger, ständig Preisvergleiche durchzuführen. Dabei gibt es viel zu beachten:

  • nicht immer ist der Anbieter für Strom und Gas der günstigste, der den niedrigsten Arbeitspreis hat - die "versteckten" Festkosten wie die jährliche Grundgebühr sind ebenso zu beachten
  • ein jährlicher Wechsel der Anbieter - auch bei gleichbleibenden Preisen - kann durchaus attraktiv sein, da es oft Wechselboni gibt, die auf die Jahresrechnung angerechnet werden
  • neben den Kosten der Versicherung ist es auch wichtig, regelmäßig den Versicherungsumfang sowie die Versicherungssummen zu prüfen - hier gilt: nicht immer ist der günstigste Anbieter der beste - es geht darum, Ihr Eigentum zu schützen!
  • Bei langfristigen Verträgen lohnt es sich durchaus, frech nach einer Rabattierung zu fragen - Fragen kostet nichts und kann durchaus Geld sparen!
  • Ein Überblick über die Vertragslaufzeiten ist unerlässlich. Oft verlängern sich Verträge, die nicht rechtzeitig gekündigt werden, um ein Jahr oder länger - in dieser Zeit verpasst man teilweise attraktive Angebote der Konkurrenz.

Auch wenn es für den Verwalter einen erhöhten Aufwand darstellt, regelmäßig die laufenden Kosten zu überprüfen und ggf. Wechsel durchzuführen, ist es doch eine Kernaufgabe, mit dem Kapital der Kunden sensibel umzugehen und mögliche Einsparungen umzusetzen. Dabei gilt - wenn im Umfang der Versorgung nichts verändert wird, führen wir den Wechsel durch, sofern es eine Kostenersparnis gibt. Sobald der Umfang (wie z.B. bei Versicherungsverträgen) verändert wird, ist dies selbstverständlich mit den Eigentümern abzustimmen.

Sprechen Sie uns einfach an - dann erzählen wir Ihnen gerne mehr darüber.

Ihr Team von Anders Wohnen

2014 ist da....

02.01.2014

Liebe Kunden,

zunächst einmal wünschen wir Ihnen und Ihrer Familie ein frohes, neues Jahr mit viel Gesundheit und Glück und allzeit guten Geschäften!

Auch im Jahr 2014 sind wir motiviert für Sie im Bereich Immobilien unterwegs.

Sie wollen verkaufen, vermieten oder suchen Ihr Traumobjekt? Dann melden Sie sich bei Florian Wiedenmann, Tel. 0881/ 417 85 73 oder Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!!

Sie möchten Ihr Objekt verwalten lassen und sind auf der Suche nach einem Ansprechpartner? Rufen Sie gerne Silvia Wiedenmann an unter Tel. 0881/ 60 09 40 25 oder Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!.


Wir freuen uns auf ein spannendes Jahr 2014 mit Ihnen!

Das Team von Anders Wohnen

Malen nach Zahlen...das leidige Thema des Wohnungsanstriches

04.12.2013

Es sei gleich vorab gesagt - bei der Entscheidung des BGH vom 06.11.2013 geht es nicht um die Frage, welche Klauseln im Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen gültig sind und welche nicht.

Allerdings wird klar festgehalten, dass der Vermieter berechtigt ist, Schadensersatz vom Mieter zu verlangen, wenn dieser bei Auszug die Wohnung bunt gestrichen (kräftige Farben) zurückgibt. In der Regel lässt sich ein derartiger Zustand nicht weitervermieten. Die Kosten, die der Vermieter aufbringen muss, um diesen Anstrich zu überdecken (Haftgrund, mehrfacher Anstrich) kann er als Schadensersatz von seinem Mieter geltend machen.

Zur Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs geht es hier:
Pressemitteilung Bundesgerichtshof

Wir sind dabei!

14.10.2013

In Weilheim findet die Service WM statt und wir sind dabei.

Unsere Kunden werden mittels Umfrage gebeten, einige kurze Fragen zu unserem Unternehmen zu beantworten. Hieraus wird durch ein unabhängiges Institut der Kunden-Beziehungs-Index ermittelt. So erfahren wir, was Sie bereits an uns mögen, was Ihnen bei unserem Service fehlt und wie wir in Zukunft noch besser auf Ihre Bedürfnisse eingehen können.

Die Umfrage startet am 04.11.2013 - die Teilnahme ist im Internet möglich oder mittels Flyer, der gerne bei uns im Büro ausgefüllt und in die versiegelte Box geworfen werden kann. Ihre Antworten sind selbstverständlich anonym.

Als kleinen Anreiz gibt es auch etwas zu gewinnen - lassen Sie sich überraschen!

Bitte stimmen Sie hier ab:

Zur Umfrage

 

Logo WM PB SOG

 

Premium Partner 2013

08.10.2013

Anders Wohnen ist Premium Partner 2013 von www.immobilienscout24.de:

“Diese jährliche Auszeichnung wird nur an Immobilienprofis vergeben, die sich durch langjährige Erfahrung am Markt und besonderes Engagement für Kunden hervorgetan haben. Sie wurden von Ihren Kunden besonders empfohlen und erreichten im direkten Vergleich mit Ihren Mitbewerbern eine überdurchschnittliche Bewertung. “

Wir freuen uns!

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"Wozu....

30.09.2013

...brauchen Sie denn meinen Personalausweis? Ich will doch nur eine Wohnung mieten...."


Das bekommen wir in letzter Zeit immer öfter zu hören. Hintergrund dafür, dass die Makler nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet sind, die Identität der Kunden zu überprüfen - am einfachsten geht dies mit einer Kopie des Personalausweises.

Dadurch soll verhindert werden, dass Gelder, die auf illegalem Weg beschafft wurden, in den Umlauf geraten. Wir Makler sind verpflichtet, diese Vorgaben einzuhalten - bitte wundern Sie sich also nicht über unsere Frage nach dem Personalausweis und unterstützen uns hierbei.

Weitere Information zu diesem Thema finden Sie auf der Homepage des Immobilienverbands Deutschland IVD unter diesem Link.

Bei Fragen, wenden Sie sich bitte gerne an uns!

Aus Silvia Mutzbauer wird Silvia Wiedenmann

18.09.2013

Sehr geehrte Kunden,


wir haben geheiratet! Anders Wohnen war schon immer ein Familienbetrieb, was jetzt in zweiter Generation fortgesetzt wird - stellvertretend durch Florian und Silvia Wiedenmann.

Sie erreichen Frau Wiedenmann per Mail unter Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! - sämtliche Telefonnummern bleiben selbstverständlich unverändert.

Gesenkte Kappungsgrenze in Weilheim i.OB.

30.07.2013

Die bayerische Staatsregierung hat nun in weiteren Gemeinden die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gesenkt. Im Landkreis Weilheim-Schongau ist davon Weilheim i.OB. sowie Bernried betroffen.

Dies bedeutet,  dass die Miete bei laufenden Mietverhältnissen um maximal 15 % in drei Jahren statt wie bisher um 20 % in drei Jahren erhöht werden darf.

Die Verordnung soll zum 01.08.2013 in Kraft treten - in München ist diese bereits seit 01.05.2013 gültig.

Ehrenurkunde für Annelies Wiedenmann

12.07.2013

Unsere Firmengründerin, Annelies Wiedenmann, ist anlässlich ihrer 15jährigen Mitgliedschaft beim IVD Süd (www.ivd-sued.net) von Erik Nothelfer, Vorstand des IVD Süd, geehrt worden. Wir freuen uns und gratulieren sehr herzlich!

15 Jahre IVD