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Die Wertermittlung und die Kaufpreisfindung ist eine der wichtigsten Aufgaben eines Maklers. Letztlich ist der Kaufpreis immer basierend auf Angebot und Nachfrage – also: „Was ist mein Haus MIR wert“. Trotzdem muss natürlich versucht werden, einen möglichst objektiven Kaufpreis zu finden.

Hierzu gibt es verschiedene Methoden, die teilweise in der Immobilienwertermittlungsverordnung nachzulesen sind:

Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird bei vermieteten Objekten angewendet und basiert auf der Trennung von Bodenwert und dem Gebäudewert. Der Gebäudewert wird berechnet, indem man die erzielbaren Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten ansetzt. Hierbei wird weiterhin der Zeitfaktor hinsichtlich der Abzinsung angesetzt. Der Bodenwert wird weiterhin nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

Das Vergleichswertverfahren
Grundlage für das Vergleichswertverfahren ist, dass Vergleichswerte in ausreichender Anzahl vorhanden sind (z.B. die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse oder Bodenrichtwerte). Für sehr individuelle Immobilien oder Liebhaberobjekte ist dieses Verfahren nicht geeignet.

Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren kommt bei eigengenutzten Immobilien zu tragen. Hier wird der Bodenwert wieder über das Vergleichswertverfahren ermittelt, der Gebäudewert jedoch über die Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Abnutzung und zustandsbedingter Wertminderungen.

Grundsätzlich werden diese Verfahren in der Regel in der Gerichtspraxis eingesetzt, wenn es um die Einwertung von Immobilien geht. Für die tägliche Maklerarbeit sind jedoch noch weitere Punkte zur Kaufpreisfindung ausschlaggebend:

  • Marktsituation – wie gefragt ist der Immobilientyp, den ich anbiete?
  • Lage und Kenntnis der Infrastruktur vor Ort – wie ruhig ist die Lage, wie gut die Infrastruktur?
  • Käufer – welcher Käufer ist für mein Objekt der richtige?
  • Vermarktungszeit – habe ich in der Kundenkartei bereits den richtigen Kunden?
  • Individueller Zustand der Immobilie – vor allem auch in Hinsicht auf die gestiegenen Anforderungen der EnEV (Energiesparverordnung)
  • Emotionale Bindung des Verkäufers an die Immobile
  • Unterscheidet sich der Angebotspreis vom tatsächlichen Kaufpreis?
  • Gibt es juristische Stolperfallen – etwa eingetragene Wegerechte auf dem Grundstück o.ä.?
  • usw.

Gerne beraten wir Sie und finden sicherlich auch den richtigen Wert für Ihre Immobilie!