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Ein Vermieter hat das Recht, erforderliche Instandhaltungsarbeiten in seinem Mietobjekt durchzuführen. Ein Mieter muss dies dulden und möglich machen. Andernfalls ist der Vermieter im schlimmsten Fall sogar berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Folgendes muss jedoch im Vorfeld geprüft werden:

  • Um welche Arbeiten geht es genau?
  • Welche Beeinträchtigungen ergeben sich für den Mieter durch die Arbeiten?
  • Wie dringlich sind die Arbeiten?
  • Welche Schäden (wirtschaftlich wie substanziell) ergeben sich für den Vermieter bei Nichtdurchführung der Arbeiten?

Sofern der Mieter die Durchführung der Arbeiten ablehnt, kann der Vermieter fristlos kündigen und im Rahmen einer Räumungsklage die o.g. Punkte klären lassen, ohne zunächst eine Duldungsklage zu führen (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13).

Übrigens:

Mieter müssen Arbeiten im Mietobjekt tagsüber dulden – auch wenn sie berufstätig sind! Sogenannte „Bagatellarbeiten“, also Arbeiten, die relativ kurz dauern und keinen größeren Umfang haben, fallen unter diese Regelung. Zwar muss der Vermieter Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen, der Mieter hat aber keinen Anspruch darauf, dass Arbeiten z.B. immer erst nach 18 Uhr ausgeführt werden. Es muss auch nach Alternativen (z.B. Vertretung durch eine Vertrauensperson) gesucht werden. Mindestanforderung hieran ist, dass die Arbeiten mindestens 2 Wochen vorher schriftlich angekündigt wurden.