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Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist eigentlich jedem bekannt, der in irgendeiner Form mit Immobilien zu tun hat. Vereinfacht gesagt, bedeutet dieser Grundsatz, dass, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird, das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer übergeht und der Mieter seinen Vertrag wie gehabt fortführt.

Nun hat der Bundesgerichtshof jedoch entschieden, dass es auch Ausnahmen hiervon gibt. Diese ergeben sich bereits aus dem entsprechenden Paragraphen:

§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Hervorzuheben ist der Teil „wird der vermietete Wohnraum NACH der Überlassung an den Mieter…“. Das bedeutet schlicht, dass die Übergabe der Immobilie bereits erfolgt sein muss, bevor der Eigentumsübergang erfolgt. Folgendes Beispiel:

Ein Mietvertrag wird im Mai 2016 geschlossen. Mietbeginn ist der 01.09.2016. Die Wohnung wird im Juni 2016 verkauft, die Umschreibung im Grundbuch erfolgt zum 01.08.2016. Die Übergabe der Wohnung ist noch nicht erfolgt. Das bedeutet, dass der Erwerber nicht in das Mietverhältnis eintritt und dieses somit nicht zustande kommt.

Nachlesen können Sie das Urteil des Bundesgerichtshofes hier.